建築・不動産

不動産事件について、当事務所では主に①土地・建物明渡事件②借地非訟事件③境界に関する事件を取り扱っております。以下ご説明いたします。

①土地・建物明渡事件について
賃貸物件のオーナー様から「賃借人が家賃を滞納している」「賃貸借契約を解除したのにその後も物件に居座られている」等のご相談をいただくことが多々あります。この場合オーナー様自身で賃借人に対して滞納賃料や明渡を催告することもできます。しかし、それでも賃借人が支払わなかったり、応答さえしてこない場合、オーナー様ご自身の経済的負担はもとより精神的負担も多大なものとなります。自力救済が禁止されている我が国では、賃借人に強制的に物件を明け渡してもらうためには、法的手続を踏み、債務名義を取得した上で、強制執行をしなければなりません。賃借人の賃料滞納等に対して、オーナー様がすぐに法的手続に着手しなかった結果、滞納賃料や強制執行等のための費用として賃料の半年分以上のコストがかかってしまうことは珍しいことではありません。オーナー様はご自身の経済的損失や精神的負担を最小限にとどめるため、早期に弁護士に依頼することをお勧めいたします。弁護士は、迅速に建物明渡請求の法的手続に着手する一方で、賃借人に対しても「滞納家賃の免除」等を条件に交渉を進め任意の明渡等を促し、早期解決とオーナー様のご負担の軽減を目指します。

②借地非訟事件について
「借地上の建物を増改築したいが大家さんが承諾してくれない」「借地権を売りたい」等のご相談をいただきます。この場合、借地非訟の手続が必要になる場合があります。借地非訟手続とは、借地借家法・借地非訟事件に規定された法的手続のことで、借地権の譲渡や建物の増改築等に関わる求めを借地人が行ったにもかかわらず、地主の方の承諾が得られない場合に利用されます。上記手続を活用し、地主の代わりに裁判所が許可すれば、地主の承諾がなくても、借地権の譲渡や借地条件の変更、借地上の建物の建築・増改築等が可能になります。とはいえ、借地非訟手続は時間と労力を要しますし、借地人と地主という当事者だけの話し合いでは感情が先走り膠着した状態になっていることも多いですから、間に弁護士を入れて交渉や裁判所の手続きを任せるメリットは大きいといえます。

③境界に関する事件
境界には、不動産登記簿上の1筆と1筆の土地の境目という意味の筆界と、土地の所有権の範囲を画する境界線という意味の所有権界の2種類があります。筆界と所有権界は通常は一致していますが、他人の土地の所有権の一部を時効取得した場合や土地の一部を譲渡した場合などに、不一致が生じる場合もあります。「長年の間に境界がわからなくなり、うちの所有地上に隣人が塀を作ってしまった」等のご相談をいただくことがあります。この場合、相談者様の所有地上に隣人の方が塀を作られた状態を長年放置すると、隣人の方が塀の部分の土地を時効取得する場合があります。そうすると、筆界と所有権界の不一致が生じることにもなります。所有権界が争いとなった場合、所有権確認訴訟、民事調停、民間ADRなどにより解決することができます。一方で、筆界については、裁判所における境界確定訴訟と、裁判所を通さない簡易迅速な手続である筆界特定手続があります。いずれも、測量などを挟み、時間と労力を要する手続になりますので、弁護士に委任するメリットは大きいと思われます。